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マイホームを任意売却すると税金の優遇がある
〜特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例〜


任意売却における不動産の譲渡損失は一般所得と損益通算が可能か?
任意売却における不動産売却は債務超過(オーバーローン状態)であることが 多いと言えます。
このような場合は売却すると当然に「売却損」が出ることになります。

問1:この場合の「売却損」の算出方法ですがどうなるのでしょうか?
X−売却金額=「売却損」
X=
@買った金額
A取得した年より毎年、減価償却した金額
Bローン残高

答えはBローン残高になります。

譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡したことにより生じた譲渡損失の
金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年における他の譲渡所得の基因となる
資産の譲渡利益との通算や他の各種所得の金額との損益通算をすることができ、これらの通算を行って
もなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰越控除することができます。

上記「一定の要件」に関するあらましですが主に

@譲渡する個人が居住の用に供している家屋(とその土地)
A居住期間が5年超である。
B平成16年1月1日から平成21年12月31日までの間に行われる譲渡である
C譲渡する個人の親族等に対する譲渡でないこと

細かな部分は割愛しておりますがおおまか上記のような要件になります。

〜措法41の5及び5の2条〜 国税庁「タックスアンサー」より
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3392.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3390.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3393.htm

※実際のチェックは       
国税庁「チェックシート」より
http://www.nta.go.jp/tokyo/topics/check/19nendo/pdf/05.pdf

問2:さて、さらに問題です。  
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算(以下「損益通算」という) 「損益通算」は損益通算前
(任意売却前)又は、損益通算期間中に自己破産などの債務整理をした場合はどうなるのでしょう?

(つまり譲渡損失額算出の目安となる住宅ローン残高が免責されるということです。)

答えは、債務整理に左右されず、損益通算が有効に適用できるということになります。


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